Fragen, die oft gestellt werden.

Nicht immer. Manchmal genügt eine Beratung oder Stellungnahme, manchmal lohnt sich der Aufwand nicht, etwa wenn der Wert des Finanzamts schon passt. Das kann man prüfen.

Die Grundlagen der steuerlichen Bedarfsbewertung sind ähnlich wie die der Verkehrswertermittlung. Somit hat man beide „Werte“ auf dem Tisch und kann entscheiden, was günstiger ist. Auch wenn man hierfür Zeit und Geld investieren muss, kann man dennoch bei einem günstigeren Bedarfswert die Ausarbeitung des Gutachtens sparen.

Ich arbeite „step by step“ und mache nur so viel wie nötig.

Nach dem ersten Gespräch erhalten Sie ein Angebot. Mit der Auftragsbestätigung legen wir fest, was das Gutachten leisten soll, bis wann es fertig ist und was es kostet. Dann folgen die Zusendung und/oder Recherche fehlender Unterlagen bis zum Ortstermin. Anschließend die Ausarbeitung. Zum Schluss erhalten Sie das Gutachten mit Ihren Originalunterlagen und der Rechnung. Rückfragen sind auch danach jederzeit möglich.

Ablauf im Detail →

Vor allem einen aktuellen Grundbuchauszug, die Baupläne, Flächenberechnungen, eine Aufstellung der Modernisierungen der letzten 20 Jahre und gegebenenfalls Mietverträge. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungspläne und Wirtschaftsplan dazu. Fehlt etwas, könnte ich es mit Ihrer Vollmacht besorgen.

Checkliste zum Ausdrucken →

Neue Gutachten kann ich derzeit in etwa 7 Wochen bearbeiten. Liegen alle Unterlagen vor, dauert die Ausarbeitung für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung nach der Besichtigung in der Regel etwa ein bis zwei Wochen.

Ein Verkehrswertgutachten für ein übliches Einfamilienhaus umfasst mit Anlagen etwa 40 Seiten. Es enthält unter anderem:

• Angaben zum Grundstück, zum Grundbuch, zum Stichtag und zum Ortstermin
• eine ausführliche Lage-, Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
• die Ermittlung des Bodenwerts
• die Wahl und Begründung der Wertermittlungsverfahren mit allen Berechnungen
• die Würdigung der Ergebnisse
• Anlagen wie Lageplan, Grundbuchauszug, Pläne, Flächenberechnungen und Fotos

Dazu kommen Aussagen zum Ausstattungsstandard, zur ortsüblichen Miete, zu Baulasten sowie zu erkennbaren Schäden und Mängeln. Eine Schadensanalyse ist das nicht.

Nach § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz ist ein Gutachten regelmäßig als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geeignet, wenn es von einer Person stammt, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 als Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert ist. Das bin ich. Entscheidend ist außerdem, dass das Gutachten sorgfältig und nachvollziehbar ist, denn auch Gutachten werden vom Finanzamt geprüft.

Mehr zur Steuer →

Weil kein Grundstück dem anderen gleicht. Für jedes Objekt müssen die Daten neu erhoben werden, und ohne Besichtigung lassen sich Bausubstanz, Schäden und Ausstattung nicht beurteilen. Ortstermin, Recherche und Ausarbeitung ergeben für ein Einfamilienhaus durchschnittlich 10 bis 15 Stunden Arbeit. Dafür erhalten Sie nicht nur eine Zahl, sondern einen begründeten Wert, der vor Finanzamt, Bank oder Gegenseite trägt.

Kosten im Überblick →

Weil dort niemand Ihre Immobilie ansieht. Online-Bewertungen rechnen mit Durchschnittswerten aus Ihren eigenen Angaben. Grundbucheintragungen, Baulasten, Denkmalschutz, Schäden oder eine nicht ortsübliche Miete fließen nicht ein, und die Anbieter schließen in ihren Geschäftsbedingungen meist jede Gewähr für die Richtigkeit aus.

Dabei können gerade diese Dinge entscheidend sein: Ein eingetragenes Nießbrauch- oder Wohnungsrecht kann den Wert unter Umständen halbieren. Eine falsch eingesetzte Miete verschiebt das Ergebnis schnell um 20 bis 30 Prozent. Die eigentliche Arbeit einer Wertermittlung ist nicht das Rechnen, sondern die richtigen Ansätze zu finden, und das geht nur vor Ort und mit Sachkunde.