Fragen, die häufig gestellt werden

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Wie läuft eine Gutachtenerstellung ab?
Welche Unterlagen muss ich für eine Wertermittlung bereithalten?
Wie schnell kann ein Gutachten erstellt werden?
Welche Informationen stehen in einem Wert-Gutachten?
Warum kostet mich das Gutachten so viel, ich will doch nur ``eine Zahl`` (den Wert) wissen?
Warum nicht ein ``Gutachten`` für 40,-EUR aus dem Internet ?
Wie läuft eine Gutachtenerstellung ab?
  • schriftlichen Festlegung des Gutachtenauftrags (Definition der Tätigkeit, Festlegung des Fertigstellungstermins, Kosten, etc.) in der Auftragsbestätigung 
  • Vereinbarung eines Besichtigungstermins des Bewertungsobjekts 
  • Besichtigungstermin
  • Liegen nicht alle erforderlichen Unterlagen zur Gutachtenerstellung vor, werden die noch Fehlenden vom Sachverständigen (mit Vollmacht des AGs) oder vom Auftraggeber selbst besorgt.
  • liegen alle Unterlagen vor, erfolgt die schriftliche Ausarbeitung.
  • Nach Fertigstellung des Gutachtens wird dem Auftraggeber das Gutachten mit den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Rechnung zugesand. 
  • Nach der Fertigstellung kann der Auftraggeber bei Fragen zum Gutachten selbstverständlich jederzeit gerne beim Gutachter “nachhaken”
Welche Unterlagen muss ich für eine Wertermittlung bereithalten?

Hier die Wesentlichsten:

  • (möglichst) aktueller Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
  • Baupläne mit Grundrissen, Schnitten (optimalerweise vermaßt) –> Baugesuch des Gebäudes
  • Baubeschreibung und Flächenberechnungen (Wohnfläche, Rauminhaltsberechnung) –> Baugesuch des Gebäudes
  • Modernisierungen der letzten 20 Jahre (Bsp.: Standardverbesserungen, Iso-Verglasung anstelle von Doppelverglasung…) 
  • Bei Eigentumswohnungen oder Teileigentum: Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Rücklagenaufstellung, Wirtschaftsplan.
  • Mietverträge (falls vorhanden)

Einsicht oder Kopien zum Baugesuch erhalten Sie beim örtlichen Bauamt.
Grundbuchauszüge werden beim örtlichen Grundbuchamt oder Notariat ausgestellt.

Fehlende Unterlagen können jederzeit auch von uns beschafft werden (hierzu ist eine Vollmacht für den Sachverständigen nötig, die hier als PDF-Datei zum Download bereitsteht)

Wie schnell kann ein Gutachten erstellt werden?

Nach der Durchführung des Besichtigungstermins kann, vorausgesetzt, die erforderlichen Unterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne,etc.) liegen vor, die schriftliche Ausarbeitung erfolgen. Diese dauert für bspw. ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in der Regel ca. 1-2 Wochen ab Besichtigung.
Für kurzfristigere Gutachtenerstellung oder andere Gebäudeart bitte telefonisch anfragen (0711- 25 98 994)

Bei Bausubstanzeinschätzung im Rahmen eines Kaufs, die mündlich vor Ort (im Anschluss an die Besichtigung) durchgeführt wird, kann nach Absprache auch innerhalb 1-2 Tage ein Termin vereinbart werden (Bitte beachten Sie die aktuelle Verfügbarkeit über dem Kontaktformular).

Welche Informationen stehen in einem Wert-Gutachten?

Ein Verkehrswertgutachten umfasst im Durchschnitt ca. 40 Seiten inkl. Anlagen (bspw.übliches Einfamilienhaus). Ausführliche Gutachten (für bspw. gerichtliche, öffentliche oder steuerliche Zwecke) müssen einem bestimmten Mindeststandard gerecht werden. Dieser umfasst:

  • sämtliche Angaben über das Grundstück (Eigentümer, Flurstücknummer, Grundbuchangaben, etc.)
  • Angaben zu den herangezogenen Unterlagen, Stichtagsangabe, Erläuterungen zur Ortsbesichtigung (Beteiligte, Datum).
  • Eine ausführliche und lückenlose Lage-, Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
  • Erläuterung und Berechnung des Bodenwerts des Grundstücks
  • Erläuterung zu den verwendeten Wertermittlungsverfahren (warum und welches Verfahren gewählt wurde)
  • Erläuterung der Verfahren und dessen Fachbegriffe
  • Erläuterung der einzelnen Wertansätze.
  • Berechnungen der Verfahren
  • Begründung und Würdigung der Ergebnisse
  • Herangezogene Literatur, Gesetze und Anlagen (Lage- Katasterplan mit Luftbild, Grundbuchauszug, Baupläne, Flächenberechnungen, Fotos…)

Außerdem beinhaltet ein Gutachten auch Aussagen über die Einstufung des Standards, nachhaltig erzielbare – ortsübliche Mietzinsen (soweit das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt), Eintragungen im Baulastenverzeichnis (liegen dem Eigentümer meist nicht vor), Schadens- und Mängelauflistungen (Bausubstanzeinschätzung, soweit augenscheinlich erkennbar – Achtung! keine Schadensanalyse), sowie eventuelle Kosten der Freilegung eines Grundstücks, ggf. Nutzungsalternativen der Immobilie, etc.

Warum kostet mich das Gutachten so viel, ich will doch nur ``eine Zahl`` (den Wert) wissen?

Um den Wert einer Immobilie umfassend (richtig) ermitteln zu können, bedarf es einer Reihe von Daten, die das Grundstück (bebaut oder unbebaut, auch Wohnungs- und Teileigentum) charakterisieren. Da kein Grundstück dem anderen gleicht, muss diese Datenrecherche für jedes Objekt neu erfasst werden. Ausserdem ist eine Besichtigung des Bewertungsobjekts unumgänglich, um wertrelevante Tatsachen (Bausubstanz, Schäden, Ausstattungsstandard, Lage, etc.) fachmännisch erfassen zu können.
Rechnet man die durchschnittliche Zeit für eine komplette Erstellung zusammen, also Ortsbesichtigung (ca. 2h), Datenrecherche und schriftliche Ausarbeitung (durchschnittlich 40 Seiten pro Gutachten) bis zur Versendung des Gutachtens (ca. +-9h), sind insgesamt durchschnittlich 10-15 Std. nötig.
Somit hat man nicht nur “eine Zahl” (einen Wert) als Ergebnis, sondern auch eine Aussage zur Bausubstanz, eine Auflistung von evtl. vorhandenen Schäden oder Mängel mit Kosteneinschätzung, eine Ermittlung für die nachhaltig erzielbare Mieteinnahme, sofern das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt (oder, bei Vermietung des Bewertungsobjekts, eine Überprüfung der tatsächlich gezahlten Miete im Vergleich zur Ortsüblichen), einen Nachweis für Banken, Finanzämter oder Gerichte über den tatsächlichen Wert zu einem bestimmten Stichtag, etc.
Unser Stundensatz beträgt 115,-EUR/Std.

Warum nicht ein ``Gutachten`` für 40,-EUR aus dem Internet ?

Schon auf der Startseite werden falsche Auskünfte gegeben:

Was ist eine Immobilienbewertung? Eine Immobilienbewertung ist die Berechnung des aktuellen Richtwertes Ihrer Immobilie. 

Falsch!… Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Kenntnisse versucht, einen Wertansatz für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu ermitteln. (Quelle: Wikipedia.de)

Ein Blick in die Allg. Geschäftsbedingungen (AGBs) solcher Anbieter gibt hinreichend Aufschluss zu dieser Frage. Hier die sinngemäßen AGB-Inhalte in Auszügen:

  • Auf der Grundlage der Angaben des Nutzers sowie aus Bau- und Bodenwerten und/ oder Ertragswerten errechnet sich der Richtwert einer Wertschätzung. Zugrunde gelegt sind die Durchschnittswerte, die zu Bewertungszwecken im System hinterlegt sind.  

Bei der Einschätzung des richtigen Bodenwerts (Wert des Grundstücks pro qm) sind eine Reihe von baurechtlichen Dingen zu beachten (diese sind bei jedem Grundstück verschieden und müssen erörtert werden). Eine Anpassung des Bewertungsobjekts an den veröffentlichten Bodenrichtwert einer Gemeinde ist stets erforderlich. Nicht immer ist ein Bodenwert so zu übernehmen, wie er von der Gemeinde für vergleichbare Lagen veröffentlicht wird.

  • Grundbucheintragungen, Denkmalschutz, Sanierungsgebiete und andere Besonderheiten können nicht in die Wertschätzung einfließen.

Jedes Gebäude hat seine “Besonderheiten”. Die Einheitsimmobilie, wie hier suggeriert, gibt es nicht. 

Das Grundbuch ist übertragen gesehen der “Personalausweis” eines Grundstücks. Eintragungen und “andere Besonderheiten” (?) können im höchstem Maß wertrelevant sein!
Im Grundbuch eingetragene Rechte (Nießbrauch, Wohnungsrecht…) können u.U. den Wert halbieren, ebenso Baulasten (diese sind nicht im Grundbuch eingetragen, können die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen und somit auch den Wert).

  • Je nach Vorortlage, Marktsituation, Ausstattung und individuellen Wertperspektiven können Abweichungen entstehen.

… wie groß können diese Abweichungen sein?
… was sind “individuelle Wertperspektiven”? – bei der Wertermittlung gibt es nur individuelle Wertperspektiven, da auch jedes Grundstück individuell ist!
Heißt das so viel wie… “es wird keinerlei Gewährleistung gegeben, dass der ermittelte Wert dem Marktwert entspricht”?

  • Der Nutzer ist verpflichtet, für die Richtigkeit seiner Angaben im Rahmen der Bewertung zu sorgen. 

Ist ein Laie in der Lage alle einzutragenden Angaben auf ihre Richtigkeit hin einzuschätzen?
Eine Wertermittlung wird entscheidend durch richtige Tatsachenfeststellungen bestimmt und diese müssen dabei vor allem vollständig sein.
Eine Überprüfung der angegebenen Wohnfläche, des Rauminhaltes eines Gebäudes (werden nicht selten in der Genehmigungsplanung (Baugesuch) falsch berechnet!), etc. ist unerlässlich, um von “richtigen” Werten auszugehen oder noch entscheidender ist die Eingabe der Jahres-Netto-Miete. – Entspricht die gezahlte Jahres-Netto-Miete der ortsüblichen (nachhaltig erzielbaren) Netto-Miete? Wird dieser Wert nicht korrekt eingesetzt, sind schnell Abweichungen von 20-30 % erreicht!!!!

  • Objektdaten werden nicht überprüft und Immobilien nicht in Augenschein genommen. Die Werte berücksichtigen gebrauchte Immobilien in mängelfreiem Zustand und ohne rechtliche Beschränkungen

Die Bewertung eines Grundstücks ohne vorherige fachmännische Besichtigung birkt eine nahezu unendliche Anzahl von eventl. vorhandenen, wertrelevanten Risiken, die den Wert einer Immobilie gravierend beeinflussen können (u.U. sogar einen negativen Wert bewirken können – Thema Bodenverunreinigung, Schädlingsbefall, Setzungsschäden – Unbewohnbarkeit,…).

Es gibt nahezu keine gebrauchte Immobilie, die nicht Instandsetzungsrückstände, Schäden oder Mängel aufweist. Ein Laie kann nicht in der Lage sein, bspw. Rissbilder in Wänden und deren Konsequenzen einzuschätzen. Auch rechtliche Beschränkungen sind alles andere als selten (aber besonders wertrelevant)

  • Die Immobilien-Wertschätzung kann dem Benutzer als Anhaltspunkt dienen, ersetze aber kein Gutachten etwa beim Kauf oder der Baufinanzierung. 

Was bringt dem Benutzer solch eine “Wertschätzung”, wenn die Gefahr besteht, dass dieser “Anhaltspunkt” plötzlich 30% mehr oder weniger beträgt als der tatsächliche Marktwert.
Wenn auf der Grundlage solch einer Berechnung die Immobilie um 30% geringer angeboten wird als üblicherweise erzielbar wäre. Würde der Verkäufer bei einem Verkehrswert von (angenommen) 300.000,00 EUR einen Verlusst von 90.000,00 EUR einfahren. Der “Online-Gutachter” wäre (warscheinlich) aus dem Schneider, da er sich klugerweise durch Haftungsausschlüsse von der Richtigkeit seiner “Ware” distanziert.

Die Liste der wertrelevanten Tatsachen, die bei einer Online-Bewertung nicht berücksichtigt werden können oder nicht fachmännisch einschätzbar sind, könnte nahezu unendlich verlängert werden. Es gibt kaum einen Wertfaktor einer Wertberechnung, der nicht mit Ausnahmen oder Zusätzen bestückt ist und nur von einer sachkundigen Person einschätzbar ist.

Die entscheidende Arbeit bei einer Wertermittlung ist nicht die Berechnung von eingesetzten Zahlen in ein Rechenverfahren, sondern die Richtigkeit der eingesetzten Wertansätze. Diese können nur durch fachmännische Vorort-Begutachtung und sachkundiger Recherche erfolgen. Dies wird bei der Online-Bewertung gänzlich ausgeschlossen.

Daraus erschließt sich, dass derartige “Gutachten” ein hohes Fehlerrisiko beinhalten können und was bringt einem ein “ausgespuckter” Wert der u.U. +- 30% (oder noch mehr) vom tatsächlichen Verkehrswert (Marktwert) entfernt liegt.

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Anruf genügt

gerne können Sie uns telefonisch unter
der Nummer 0711-25 98 994 erreichen. Sollten wir nicht im Büro anwesend sein, können Sie gerne ein Nachricht auf dem Anrufbeantworter hinterlassen, wir rufen dann umgehend zurück.

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